近期，有关物业服务的问题又成为业内热点。而这起因正是市建委于6月2日公布的《北京市物业服务企业资质动态监督管理暂行办法》(以下简称”《办法》”)。其中有关规定引起新的争议。
《办法》规定，由市住房城乡建设委和区县房屋行政管理部门根据《物业服务企业违法违规行为记分标准》，对物业服务活动进行检查、处理、记分，并按照积分对物业企业做出相应处理。同时，街道办事处(乡、镇政府)、社区居委会受房屋行政管理部门委托，有权对辖区内的物业服务行为进行监督检查，提出处理和记分的初步意见。
新政策带来的新争议
”原来是多数业主不满意，业主委员会就可以解聘物业企业，现在是不是还要听居委会的？”对于《办法》的出台，西城区一家业委会委员卢先生在接受《广厦时代》采访时说，”如果业主对物业企业的评价和居委会评价不一样，是否会带来新问题？”卢先生认为自己的担心并非杞人忧天，”因为考评物业服务的权力给了居委会，而非业主委员会。”
争议并非这一点。一段时期以来，随着相关新政策的出台，物业管理的老话题遇到了新问题。当下，许多物业公司比较关注的问题是拖欠物业费的业主照样可以参加业主委员会。”原来只要是业主欠物业费，就无权加入业主委员会，自然就无法评价物业企业。”在西三环一社区物业办公室，物业负责人告诉我们，而根据现在有关规定，欠费的业主照样享有选举权和被选举权，”照样能决定物业公司去留”。这位负责人说，几年前曾经出现过业主因欠费而欲炒掉物业公司的事情，”部分业主的做法确实让物业公司很头疼。”
谁有权评价物业服务
”物业服务怎样，谁最有发言权？是数量众多的业主。”在西三环一个小区门口，居民王女士这样说，”保安工作好不好，社区卫生怎么样，都是每天生活在这里的业主知道。那些管理部门又不在社区办公，怎么知道物业水平，凭什么给物业打分？这中间有没有什么默契？”居民罗先生也表示出类似的担忧，一旦居委会等部门有权给物业企业打分，可能导致物业企业只注重维护和”打分部门”的关系，而忽略了对业主评价的重视。
而和业主不同，一些物业公司”鼓掌欢迎”《暂行办法》的出台。一家物业公司负责人表示：”原来有的业主自己拖欠物业费，反过来说物业服务不行，就要炒掉物业公司，弄得物业公司哑巴吃黄连，有苦说不出。现在有了具体的考评标准，就等于来了个公正的考官。”
居委会的评价
不能取代业委会的意见
一方是业主的质疑，一方是物业公司的欢迎，新政策如何让各方皆大欢喜？市建委物业处工作人员在回答我们咨询时说，”《办法》已经出台，但给物业企业打分的操作将在半年后开始。”这位工作人员表示，这半年中，有关部门将听取各方意见，以完善具体操作方法。
为此，我们又采访了相关业内人士和法律界人士。”居委会怎么能取代业主给物业打分呢？如果怕众多业主直接评价物业服务难于操作，至少应增加业主委员会作为业主代表的发言权。”一位业内人士说。中伦金通律师事务所陈明律师在接受我们采访时也表示，业主是物业服务的合同方，直接接受物业服务，居委会等部门并不直接接受物业服务，”评价物业服务，业主的意见最有参考价值。”"居委会也不会搞一言堂。”海淀区一居委会刘主任表示，给物业打分，居委会还是会听取业主的意见，”最终反映业主们的意愿。”
而对于物业管理部门提出的”欠费业主能否参加业主委员会”的问题，有关业内人士表示，物业费的缴纳是根据物业合同形成的义务，对应的是享受物业服务的权利，而不是对应业主在业委会的选举权和被选举权。因此，欠费不能”否决”业主应享有的合法权益。
六月 13th, 2009
案例回放
某小区的不少业主最近很郁闷，原本小区内的车位都是随便停的，没有固定，各自都可以找离自家近的车位停，但最近物业公司为了管理方便，面向业主进行了一次抽签固定停车位的活动。业主们按已交物业费和未交物业费分为两批抽签，按抽签的先后挑选车位。有业主就按物业公司的安排进行了抽签选车位，但也有部分业主对物业公司的这一行为提出了质疑。第一，目前小区并未成立业委会，物业无权分配车位；第二，抽签选号的方式不合理，必然会使相当一部分业主抽不到离自家近的车位；第三，物业公司尚未获得审批合法取得管理权，无权管理分配车位。
物业公司负责人表示，物业的初衷是想把小区的停车秩序管理起来。因为开发商遗留问题，目前小区停车位不够人均一个的标准，物业公司至今也无法通过相关部门的审批拿到停车位管理资质，而且现在小区业主尚未完全入住，停车位基本还能满足已经入住的业主使用，但已出现在路边甚至草坪上停车的现象，因此“我们才想即便没拿到审批，也要先把停车秩序管理起来的念头，对业主进行了调查，取得了大部分业主认可，并公示15天后，才正式推出了抽签选停车位的办法。”
律师解读
律师事务所的郭嗣彦律师对本案例进行了分析。该小区的问题与停车位管理资质没关系，是物业公司在对公共区域管理，根据现行物业管理条例，物业公司有权管理小区的公共区域，而且物业公司并没有收停车费。
建议小区成立业委会，通过业委会和物业公司进行协商，但即便成立业委会，也不建议外聘专业停车位管理公司。根据经验，外聘专业公司一般都会增加业主的负担。
六月 13th, 2009
对准备装修新房的业主来说,似乎有一笔钱省不下,那就是交给物业公司的装修管理费及装修押金(保证金)。如果不交,物业公司就不让业主聘请的装修工人开工,而且交多少,怎么扣都是物业公司说了算，这一现象几乎成了众所周知的潜规则。对此，记者在太原进行了走访。
1 收费标准物业自己开价
6月9日上午，刚拿到新房钥匙仅两周的并州路某楼盘业主李先生，在准备对新房进行装修时遇到了这样一件事–物业公司向他收取2000元装修押金及300元管理费，当李先生询问有何依据，将来能否退款时，物业公司称装修押金是为防止业主装修时破坏房子的主体结构而收取，等装修完工半年后，开发商及物业公司检查没有问题，会原数还给业主。300元的装修管理费用于物业公司管理装修施工队，不予退还。
对于这两笔费用的收费标准，这家物业公司称太原所有新建小区的物业公司都会在业主装修前收取一定的费用，只是标准和项目不一。李先生向本报反映这件事后，记者走访了近期交房的部分楼盘的物业公司，证实了该物业公司的说法。
据市装饰协会的工作人员称，太原装修押金各物业收费不一，多的近万元。另外，不予退还的装修管理费少则300元多则数千元。
2 收取标准、扣罚都没依据
“我交纳了6000元的装修押金和几百元的装修管理费，物业公司才给装修工人办出入证。”太原某小区业主佟贵民（化名）表示，虽然物业公司称这两笔费用的收取有双方合同约定在先，但总感觉自己完全被动。
在他看来，物业公司的这两项收费不合理：”物业公司是服务企业，不是管理部门。即便出现个别业主损坏公共设施、承重墙的行为，物业公司扣除的装修押金仍无法保证用于修缮或者返还于其他受害业主。而一栋楼的建筑结构、安全设施被破坏，更是业主数千元押金解决不了的。”至于装修管理费，佟先生称物业公司已经收取了物业管理费和建筑垃圾清运费，这笔费用完全是重复收费。
记者在采访中了解到，装修押金和管理费收取没有标准，物业公司对押金的扣除也是率性而为。
太原一家装修公司的负责人称，为了拉到客户，许多装修公司主动承担了装修押金，但是多数工程完工后，因为扣罚随意，装修公司很难全额要回。例如装修通常都会遇到的私改供热管道，各家物业公司的扣罚标准就从数百元到上千元不等。
3 各方：相关法规亟待完善
原建设部出台的《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部110号令）第十六条规定”装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议”。规定中仅提到”协议中应该明确管理服务费用”，但未提及装修押金及管理服务费用的标准。
太原市房地局物业处
物业公司之所以收取一定数额的装修管理费，起因是对有些业主装修侵害其他业主利益的行为，暂时没有更好的办法加以约束。
太原市物价局服务处
物业公司收取的装修管理费没有明确法律依据。
并州路某楼盘业主付女士
装修押金为保证公共设施、建筑结构的安全性，其收费理由可以理解。但部分物业公司收取装修费用标准不合理，用途不透明才是业主抵触的真正原因。
太原市锦宏物业管理公司
在装修期间，物业管理公司提供的服务远比平时多。如果物业管理公司提供了额外的服务并被业主接受，那么物业管理公司就有理由要求相应的价值回报。
山西成诚律师事务所张秋峰律师
物业管理费要看业主与开发商、物业公司签订的合同、《业主公约》细节。如果物业管理费用包含了装修服务管理的相关费用，物业公司再收取就属于重复收费，而这笔费用的去向，业主有知情权。
六月 13th, 2009
昨天，市市政市容管理委员会公布《全面推进生活垃圾处理的工作方案》，从明年开始，新建、改建及扩建的居住小区和社会单位将实行生活垃圾分类收集。同时，还将在推行垃圾分类的小区试行免费发放垃圾袋和垃圾分类收集容器。对此，市市政市容管委会副主任陈玲在昨天接受媒体采访时透露，今年本市600个小区将免费发放垃圾袋。
方案明确，在推行垃圾分类的小区，试行免费发放垃圾袋和垃圾分类收集容器，改造和建设密闭式清洁站等设备设施，推广采用节能环保的垃圾分类收集和运输装备。同时，自明年起，新建、改建及扩建的居住小区和社会单位将实行生活垃圾分类收集。陈玲表示，今年将在全市 600个垃圾分类居住小区试行免费发放垃圾分类收集容器和垃圾袋。目前市市政市容管理委员会有关部门正在抓紧制定细则，例如600个小区的遴选范围，发放垃圾袋的具体型号，免费发放和领取的程序等等。初步计划，本市将按照各区县的人口比例，划定具体的小区范围和垃圾袋数量。
此外，陈玲表示，本市目前正在考虑推出几个在垃圾分类方面比较好的先进社区，对真正实现垃圾分类的单位和市民将予以奖励。同时，“我们还会通过价格杠杆作用来促进垃圾减量”。
据介绍，目前全市已有大约2255个实行物业管理的居住小区、大厦和工业区开展了垃圾源头分类收集，垃圾分类收集率达到了52%。针对市民反映分类垃圾在收运时，又被重新混合的问题，陈玲表示，这一现象确实存在，主要问题是现在很多垃圾分类处理设施尚未完成，有关部门会尽快建立和完善垃圾分类收集、分类运输、分类处理体系。
■方案其他内容
垃圾焚烧比例将逐渐提高
本市目前垃圾处理方式以填埋为主，今后将改变这种传统方式。2012年垃圾焚烧、生化处理和填埋比例为20:30:50；2015年垃圾焚烧、生化处理和填埋比例为40:30:30。
陈玲在接受媒体采访时表示，预计到2012年，垃圾焚烧比例将由2008年的8%提高到20%。垃圾焚烧与其它处理方式相比，有减量化效果明显、有利于可再生资源利用、可以彻底消除异味、污染控制标准高的优点。
按方位建4个垃圾利用园区
为满足今后50年可持续发展需要，结合本市生活垃圾产生量预测和垃圾成分特点，本市将在东南西北方位选址规划4个大型生活垃圾综合利用循环经济园区，预留用地，择机建设。
陈玲表示，循环经济生态园将用来统筹规划垃圾焚烧、生化处理，同时还有助于环保产业的发展等。
新建饭店须有垃圾处理设施
本市在2至3年内基本实现餐厨垃圾资源化处理，规划建设5座跨区域服务的大型集中餐厨垃圾处理设施和7座服务各自行政区域的餐厨垃圾处理设施。
根据方案规划，由相关区县政府负责，在餐饮街、高校、度假村等餐厨垃圾产生集中的地区，试点建设小型餐厨垃圾资源化处理站，并逐步扩大试点范围，新建宾馆、饭店、餐饮街、度假村和高校校区等应按标准配套建设餐厨垃圾处理设施，实现源头减量和资源化处理。
六月 11th, 2009
业主与物业公司的矛盾纠纷每每见诸报端，今后物业公司在得罪业主之前，就需要考虑到底值不值得。
6月5日，《中国产经新闻》记者从北京市住建委出台的《北京市物业服务企业资质动态监督管理暂行办法》(以下简称《办法》)中获悉，继房地产企业和房屋经纪机构之后，物业服务企业也要被“打分”管理了，并且“分数”要记入物业企业信用档案。
“《办法》的出台，不仅使政府工作更加透明，也能更好地监督物业公司。”北京市律师协会物业管理专业委员会副主任、北京仁和律师事务所律师孟宪生对《中国产经新闻》记者说。
按照“暂行办法”，北京市住房和城乡建设委员会和区县房屋行政管理部门将采取日常巡查、集中检查和抽查的方式，并依据《物业服务企业违法违规行为记分标准》对物业服务活动进行检查、处理、记分，并按照记分对物业企业做出相应处理。
据北京市住建委相关负责人介绍，针对物业公司的评分和处罚主要分为三档。其中，积分低于-6分的，由区县房屋行政管理部门对物业公司提出书面警示，责令限期整改，改正期间该企业不得参加示范项目考评；积分低于-9分的，约谈物业公司的法定代表人，予以行政告诫，一年内该企业物业服务资质不得升级。若核查不符合资质条件的，责令限期整改，整改期间不得承接新物业项目；积分低于-12分的，由市住建委核查其资质条件，一年内不得承接新物业项目，若不符合资质条件的，依法降低资质等级或吊销资质证书。
据了解，该《办法》适用于北京市三级及以上资质的物业服务企业，基本上包括了北京全部有物业项目的企业。北京世纪金龙物业管理有限责任公司总经理陈玉苍向《中国产经新闻》记者介绍，北京市目前有三级及以上资质的物业服务企业2000多家，其中一二级资质的有200多家、一级资质的50多家。
对于造成目前北京物业纠纷日益增多的原因，陈玉苍认为：“物业公司本身良莠不齐，而物业管理这一行业的‘门槛’比较低，新建的小区又都需要物业管理公司的介入，这就造成一些物业公司恶性竞争，不仅服务质量难以保证，更导致物业纠纷日益增多；此外，不少物业纠纷缘于开发商与物业公司一体化，导致物业管理公司在处理业主与开发商的纠纷时，不能以相对独立的第三方立场介入事件，不仅无法化解矛盾，反而使得矛盾继续升级。因此，必须让业主自由选择‘第三方’ 作为物业管理公司，能够从某种程度上有效缓解物业纠纷。”
《办法》的出台，将推进物业管理行业的市场化向有序发展。孟宪生认为，我们国家实现了住房商品化以后，业主成为了“物”的主人。从“物”的权利以及 “物”的保值、增值角度看，业主要依照物业管理条例及相应的法律来行使自己的权利，这是业主自治制度的内容。北京市住建委出台的《办法》中物业服务要被“ 打分”，并且“分数”要记入档案，这样做不仅可以加强行业管理，让物业公司加强自律，同时也使物业公司更加透明，最终目的要将要将劣质管理公司淘汰出局，有助于推进物业管理行业的市场化发展。
孟宪生说，《办法》的出台，对处理物业与业主管理有进步意义，是政府对物业进行监管的细化，中国的物业管理起步晚，没有样板可学，因此，要从根本上改变物业纠纷日益增多的局面，必须改革物业公司与业主的现有模式，变双方博弈为统一体，希望有关部门对物业管理和业主的利益相关规定尽快出台。
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六月 6th, 2009
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